שלח הודעה!

על מנת ליצור עימנו קשר מלאו את הפרטים בטופס ושילחו הודעה. נחזור אליכם בהקדם!
מאמרים מתוייגים ‘תמ"א 38’
תמ"א 38/2 – פטור ממס שבח
נכתב על ידי עו"ד יעקב עופר קלפה
יום שישי, 16 ספטמבר 2011 00:49

ביום 03/08/2011 הונחה על שולחן הכנסת הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון – פטור ממס שבח לחיזוק בדרך של הריסת מבנה והקמתו מחדש), התשע"א–2011.

הצעת חוק – פטור ממס שבח בפרויקט לפי תמ"א 38/2 – הריסת מבנה שנדרש חיזוקו בפני רעידות אדמה ובניית מבנה חדש תחתיו.

בפרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק") שכותרתו – פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38, בסעיף 49לב, תחת ההגדרה "שירותי בניה לפי תכנית החיזוק" יוסף סעיף קטן (6), כך שיכלול: "חיזוק מבנה בדרך של הריסת מבנה והקמתו מחדש."

סעיף 49לג לחוק דן בפטור ממס שבח וממס מכירה בגין מכירת זכות במקרקעין במסגרת תמ"א 38, כדלקמן:

(א)        מכירת זכות במקרקעין שהתמורה המשתלמת בעדה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית החיזוק (בפרק זה – הזכות הנמכרת), תהא פטורה ממס וממס מכירה, עד גובה שוויין של זכויות הבניה כאמור, ובלבד שהתקיימו שניים אלה:

(1)        התמורה בעד המכירה ניתנה בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק;

(2)        בוצע חיזוק של המבנה שלגביו ניתנו זכויות בניה לפי תכנית החיזוק, מפני רעידות אדמה, בהתאם להוראות תכנית החיזוק.

(ב)        תמורה בעד מכירה כאמור בסעיף קטן (א) שניתנה שלא בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק, יראו אותה כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות הנמכרת, כיחס שבין התמורה האמורה לבין שווי הזכות הנמכרת, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.

דברי ההסבר להצעת החוק

תוכנית המתאר הארצית תמ"א 38 אשר נועדה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה על ידי חיזוק בנייה קיימת, עברה בתחילת שנת 2010 תיקון חקיקה המאפשר הריסת מבנים ובנייתם מחדש, תוך קבלת זכויות הבניה הניתנות במסגרת חיזוק בנין קיים. עם זאת, בעקבות התיקון לא בוצע תיקון מקביל בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963, ונוצר עיוות חקיקתי אשר אינו מאפשר קבלת פטור ממס שבח ליזמים אשר יפעלו על פי תיקון 2 של תמ"א 38 כפי שמקבלים אותם יזמים המבצעים תוספת קומות לבניין קיים. נוצר מצב שבו תיקון החקיקה לעיל לתמ"א 38 אשר היה אמור לעודד את היזמים להקים פרויקטים נוספים בדרך זו, גרם לאפקט הפוך ולחוסר מוטיבציה של יזמים להשקיע בפרויקטים שכאלו, אשר תרומתם לשוק הדיור ולהיערכות מפני רעידות אדמה אינה מוטלת בספק (כפי שיפורט בהמשך). לכן, מוצע להתיר קבלת אותו פטור ממס שבח הניתן במסגרת חיזוק בניינים קיימים גם לפרויקטים הפועלים על פי תמ"א 38/2.

בדברי ההסבר לתמ"א 38/2, נכתב: "חיזוק מבנה קיים בפני רעידות אדמה הינו תהליך מורכב מבחינה הנדסית, ובמיוחד כאשר במסגרת חיזוק זה גם נעשות תוספות בניה. אין מחלוקת בקרב המהנדסים כי הקמת מבנה חדש תמיד עדיפה על פני חיזוק מבנה ישן. לפיכך שינוי מס' 2 מאפשר קבלת זכויות הבניה על פי התמ"א גם בעת הריסת מבנה והקמתו מחדש, ולא רק בעת חיזוקו".

הוראות פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963: פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38 (להלן: "הפרק החמישי לחוק"), מעניקות פטור ממס שבח בגין תמורה המתקבלת בדרך של קבלת שירותי בניה כתוצאה מביצוע פרויקט חיזוק בהתאם להוראות תמ"א 38. על-פי הפרשנות המשפטית של רשות המסים לנוסח הנוכחי של הפרק החמישי לחוק, פטור זה ממס שבח חל רק על חיזוק מבנה קיים, ולא על חיזוק מבנה בדרך של הריסת המבנה ובנייתו מחדש. התיקון המוצע בא לתקן עיוות חקיקתי זה, שנוצר מאחר שהפרק החמישי לחוק נחקק טרם אישור תמ"א 38/2, ועל כן לא הביא בחשבון את האפשרות למתן שירותי חיזוק בדרך של הריסת מבנה ובנייתו מחדש.

אי מתן פטור ממס שבח בגין התמורה המתקבלת כתוצאה מביצוע פרויקט על-פי תמ"א 38/2, דהיינו הריסת מבנה והקמתו מחדש לצורך חיזוקו, גורם לכך שעשרות פרויקטים שהיו יכולים להתבצע על-פי תמ"א 38/2 מבוצעים על-פי תמ"א 38 או לא מבוצעים כלל, ומגביל את היתכנות פרויקטים על-פי תמ"א 38/2 לאזורים יוקרתיים מצומצמים בלבד.

התיקון המוצע נועד להשוות את מצב המיסוי של עסקה מבוססת תמ"א 38/2 לעסקה שגרתית המבוססת על תמ"א 38 (חיזוק בלבד) ולעסקת פינוי בינוי, כאשר בשתי העסקאות האחרונות, מוענק פטור ממס שבח על התמורה המוענקת בדרך של מתן שירותי בניה.

היתרונות לביצוע תמ"א 38/2

1. עמידות בפני רעידת אדמה: כאמור בדברי ההסבר לתמ"א 38/2 אין מחלוקת בקרב מהנדסים, כי עמידות בנין חדש שמוקם, בפני רעידת אדמה, טובה הרבה יותר מאשר ביצוע חיזוקים לבנין קיים במסגרת עסקת תמ"א 38 רגילה.

2. הוספת חדרי ממ"ד: בשל מגבלות פיזיות של גודל מגרשים ומגבלות תכנוניות של קווי בנין, בפרויקטים רבים בהם מבוצע חיזוק מבנה קיים על-פי תמ"א 38, כלל לא מתווספים חדרי ממ"ד. לעומת זאת, בבניין חדש שנבנה על-פי תמ"א 38/2 במקום בניין שנהרס, קיימת חובה לבנות ממ"דים ועל כן עידוד פרויקטים על-פי תמ"א 38/2 יביא לתוספת חדרי ממ"ד באיזורים עירוניים.

3. הוספת חדרי ממ"ד: בשל מגבלות פיזיות של גודל מגרשים ומגבלות תכנוניות של קווי בנין, בפרויקטים רבים בהם מבוצע חיזוק מבנה קיים על-פי תמ"א 38, כלל לא מתווספים חדרי ממ"ד. לעומת זאת, בבניין חדש שנבנה על-פי תמ"א 38/2 במקום בניין שנהרס, קיימת חובה לבנות ממ"דים ועל כן עידוד פרויקטים על-פי תמ"א 38/2 יביא לתוספת חדרי ממ"ד באיזורים עירוניים.

4. בטיחות: במהלך הריסת מבנה ישן והקמתו מחדש לצורך חיזוקו בהתאם לתמ"א 38/2, הדיירים זוכים לדיור חלופי למשך תקופת הבניה ולא נאלצים להתגורר חודשים רבים ב"אתר  בניה" על כל המשמעויות הבטיחותיות הכרוכות בכך.

5. שדרוג תשתיות ותכנון מיטבי: פרויקט על-פי תמ"א 38/2 מציע לדיירים תשתיות חדשות לגמרי ומאפשר תכנון טוב יותר מ"נקודת אפס" של מבנה מודרני, לעומת פרויקט על-פי תמ"א 38 שבמסגרתו לרוב לא מחליפים את תשתיות הבנין, ושההרחבות בו מבוצעות לעיתים "כטלאי על טלאי".

6. חניה: פרויקט מבוסס תמ"א 38/2 מאפשר ליזם להציע לדיירים חניה באמצעות חפירת מרתף חניה תת קרקעי רחב ונח לתפעול יומיומי.

7. ערבויות לדיירים: במסגרת פרויקט תמ"א 38/2 תמורת הדיירים מובטחת בערבות בנקאית בשווי דירתם החדשה, בעוד בפרויקטים על-פי תמ"א 38 אין הדיירים זוכים לערבות מלאה לביצוע העבודות.

חשוב לציין כי בעקבות התיקון המוצע לא יגרעו מסים מהכנסות המדינה, שכן החלופה לפרויקטים על-פי תמ"א 38/2 היא פרויקט על-פי תמ"א 38 בו ממילא מוענק פטור ממס שבח, או אי ביצוע חיזוק כלל.

כמו כן, התיקון המוצע אשר צפוי להביא לחיזוק מבנים רבים יותר בדרך של בניה מחדש, עשוי לחסוך למדינה סכומי כסף משמעותיים, אשר עלולים להיות מוצאים מן הקופה הציבורית במקרה של רעידת אדמה בעוצמה גבוהה.

לא זו אף זו, ההשקעה מצד יזם המציע לדיירים בבנין לבצע פרויקט תמ"א 38/2, משמעותית הרבה יותר מאשר השקעת יזם במסגרת פרויקט חיזוק רגיל לפי תמ"א 38. לפיכך, אין זה מוצדק כי יזם אשר הציע לבצע פרויקט ב"דרך הקשה" הוא יופלה לרעה ולא יזכה לפטור ממס שבח העומד הניתן במסגרת עסקאות חיזוק מבנים רגילות לפי תמ"א 38.

משרדנו ימשיך לעקוב אחרי הצעת החוק הנ"ל ולעדכן בהמשך, אם התקבלה אם לאו.

לייעוץ פנה למשרדנו באמצעות טופס יצירת הקשר.

 
תמ"א 38 – שינוי מספר 3
נכתב על ידי עו"ד יעקב עופר קלפה
יום חמישי, 15 ספטמבר 2011 23:31

ביום 3.5.2011, החליטה המועצה הארצית על העברת שינוי מס' 3 לתמ"א 38 להערות הוועדות המחוזיות והשגות הציבור. (תאריך הפרסום האחרון נעשה ביום ה- 15.7.2011.)

מהם השינויים המוצעים לתיקון תמ"א 38?

(השינויים שיוצגו להלן יוצגו עפ"י חשיבותם ולא עפ"י הסדר הכרונולוגי שבו הם מופיעים בתכנית.)

היתר לבניית 2 קומות נוספות בחלק מהרשויות המקומיות

שינוי מספר 3 מאפשר, בחלק מהרשויות המקומיות בארץ, זכויות בניה לבניית 2 קומות ואפילו 2 קומות וחצי וזאת כדי לתת תמריץ למקומות בהם קשה היה מבחינה כלכלית למשוך קבלנים להיכנס לעסקה.

ניוד זכויות בניה

בחלק מן הבניינים בארץ לא משתלם לקבלנים לבנות קומות נוספות. הסיבה לכך היא מיקומם של הבניינים, המרקם החברתי וכיו"ב. לקבלנים לא משתלם מהבחינה הכלכלית להיכנס לעסקה עם בעלי דירות בבניין מסוג זה. התוצאה היא שבניינים כאלה לא יזכו, כנראה, לחיזוק בפני רעידות אדמה.

שינוי מס' 3 לתמ"א 38 יאפשר ניוד של זכויות בניה שיתקבלו בגין חיזוק של בניין כנ"ל לבניין שטרם נבנה ע"י הקבלן, בו ישתלם לקבלן לעשות שימוש בזכויות הנוספות הנ"ל.

רשימת רשויות מקומיות שבהן תותר תוספת של עד קומה אחת בלבד

ברשויות המקומיות הבאות תותר תוספת של עד קומה אחת בלבד במסגרת תמ"א 38:

אבן יהודה, גבעתיים, גבעת שמואל, גדרות, גן רוה, גני תקוה, דרום השרון, הוד השרון, הרצליה, חוף השרון, כוכב יאיר, כפר שמריהו, מודיעין – מכבים רעות, סביון, קריית אונו, רמת גן, רמת השרון, רעננה, שהם, תל אביב – יפו ותל מונד.

תנאי סף הנדסיים להגשת בקשה להיתר בנייה

תיקון מספר 3 מציג דרישות הנדסיות כתנאי סף להגשת בקשה להיתר בנייה ביחס למבנה קיים ולתוספת הבנייה המוצעת.

תוספות בניה לצורך חיזוק מבני מגורים

במסגרת שינוי מס' 3, תהא רשאית ועדה מקומית, לאחר שקיבלה חוות דעת של מהנדס הועדה המקומית, להתיר תוספות בניה למבנים קיימים המיועדים למגורים, ובלבד שהמבנה יחוזק. תותר תוספת זכויות בניה למבנה באפשרויות הבאות:

  1. סגירה ומילוי של קומה מפולשת;
  2. הקמת קומה או קומות נוספות למבנה – למעט הרשויות המקומיות ברשימה למעלה, תותר הקמת עד שתי קומות נוספות;
  3. הקמת קומה חלקית על גג;
  4. הרחבת קומות קיימות בבניין לצורך תוספת יחידות דיור חדשות בבניין (הקמת אגף נוסף);
  5. הרחבת קומות לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה.

חיזוק במסגרת ניצול זכויות מאושרות

חלה תכנית מפורטת או תכניות מפורטות על מבנה הבנוי בפועל ונותרו זכויות בניה שטרם מומשו (כגון: תכנית מפורטת לבנייה על גגות בתים), תנאי למימושן של זכויות אלה יהיה התאמת הבניה לדרישות התקן. ניתן היתר בניה לבנייה במסגרת התוכנית המפורטת, כאמור, יראו את ההיתר כאילו ניתן מכוח הוראות התמ"א ביחס לחלק שניתן היה לתת בגינו היתר בנייה. היה היקף תוספת הבניה שניתן לבקש לפי תכנית מפורטת או תכניות מפורטות, כאמור בפסקה זו, נמוך מסך תוספת זכויות בניה הקבוע בתמ"א 38, ניתן יהיה לכלול בבקשה להיתר תוספת זכויות בניה משלימה עד לגובה התוספת שמפורטת בתמ"א 38.

מתן זכויות במגרש אחר לצורך חיזוק

הכלל הוא, כי זכויות הבניה על פי תמ"א 38, מותנות בחיזוק מבנים אליהם הן מתווספות כנגד רעידות אדמה, והן אינן ניתנות להעברה או לניצול לכל מטרה אחרת. בשינוי מס' 3 הוכנסה אפשרות, בתנאים מסוימים, לאשר תכנית לתוספת זכויות בניה במגרש, שלא על מבנה שבנוי בפועל, אם התכנית כוללת בתחומה מבנה או מספר מבנים שהתכנית קובעת את חיזוקם מפני רעידות אדמה.

היבטי מס

חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח בגין מכירת זכויות הבניה במסגרת תמ"א 38. חוק התכנון והבניה מעניק פטור מהיטל השבחה בגין אישור התכנית והענקת זכויות הבניה הנוספות. בדרך כלל בנוסף לזכויות הניתנות במסגרת תמ"א 38, קיימות זכויות בניה נוספת מכוח תב"ע (תוכנית בניין עיר) קיימת. זכויות אלה אינן פטורות מחובת תשלום היטל ההשבחה ותשלום מס שבח במכירתן.

במסגרת שינוי מספר 3, במידה שיתקבל יתכן כי זכויות הבנייה הנוספות הקיימות על גג הבניין ייחשבו כאילו הינן במסגרת תמ"א 38 ולפיכך, צפוי להתקבל בגינן פטור מהיטל השבחה וייתכן גם שינתן פטור ממס שבח בגין מכירת זכויות אלה.

למידע נוסף ומפורט, אנא פנה לעורכי הדין באמצעות טופס יצירת הקשר.

בברכה

הנהלת האתר וצוות עורכי הדין.

 
תמ"א 38 – כללי
נכתב על ידי עו"ד יעקב עופר קלפה
יום שבת, 03 ספטמבר 2011 07:27

חיזוק בניין קיים נגד רעידות אדמה – תמ"א 38

תמ"א 38 (תוכנית לחיזוק בניינים קיימים נגד רעידות אדמה) הנה הזדמנות לבעלי דירה בבניין לעבור מבניין ישן, לעיתים עד 4 קומות ללא מעלית, ללא מקומות חניה, ובמצב חיצוני רעוע, לשפר את המצב שלהם, להעלות את ערך הדירה ולמגן את הבניין נגד רעידות אדמה.

עורך דין יעקב עופר קלפה ועורך דין גיל טואף, העוסקים בליווי לקוחות בעסקאות נדל"ן מסובכות, ובטיפול בהיבטים שונים של עסקאות מקרקעין ומיסוי מקרקעין, עריכת חוזים בעניין תמ"א 38, תוך ייצוג הדיירים מול הקבלן, מציגים את השלבים לביצוע יעיל של תמ"א 38 ועונים על שאלות בנושא תמ"א 38.

מה מרוויח הקבלן?

היזם איתו חותמים הדיירים על הסכם לביצוע תמ"א 38 כמובן שלא עושה זאת בהתנדבות, הכניסה שלו לפרויקט הינה למטרת רווח יזמי. במסגרת תמ"א 38 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה מעניקה לבניין זכויות לבניית קומה או שתיים מעל הקומות הקיימות של הבניין. לעיתים, הועדה מאשרת תוספות נוספות כגון, הוספת מרפסות, חניות ועוד. הזכויות הללו הינן זכויות בעלי הבית המשותף.

אנו מייצגים, בדרך כלל, את הדיירים, פונים בשיטת מעין מכרז למספר קבלנים, ומתמקחים איתם ומנסים להוציא מהם את המקסימום שניתן עבור הדיירים במסגרת תמ"א 38.

על המאזניים מונחים מצד אחד, זכויות הבנייה שהקבלן מעוניין לרכוש ומצד שני, חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה – הליך לא פשוט כשלעצמו אשר כרוך בחיזוק היסודות הקיימים, ועטיפת הבניין הישן במעטפת בטון אשר תגן עליו מפני רעידות אדמה – ותוספת נוספות בהתאם להסכמה שנובעת ממשא ומתן.

סיכום ביניים

הקבלן מרוויח את הזכויות לבניית מספר יחידות דיור על הגג, בד"כ מדובר ביחידות דיור אקסקלוסיביות, פנטהאוזים או מיני פנטהאוזים.

מה מרוויחים הדיירים?

משרדנו פועל למקסם את רווחם של הדיירים. תחילה הבסיס הוא לקבל חיזוק של הבניין מפני רעידות אדמה. הדיירים בד"כ לא מתפתים כשהם שומעים שזוהי התמורה היחידה לה יזכו במסגרת הפרויקט. על כן יכולתו של עוה"ד לברר, עבור הדיירים, מהן הזכויות הנוספות להן זכאים הדיירים במסגרת תמ"א 38 ומהן הזכויות להן זכאים הדיירים בגין תוכניות נוספות החלות על הבניין, כשלעצמה יכולה לתרום רבות למיצוי מלא של המשא והמתן מול היזם – הקבלן.

המטרה היא לדרוש מהקבלן תוספות אשר ישפרו את תנאי המגורים של הדיירים, כמו מעלית, מרפסת וחניות ותוספות אשר יעלו את ערך הבניין, הוספת לובי מפואר, חיפוי מחדש של כל הבניין, גינה חדשה וכיו"ב.

איך זה מתנהל?

תחילה עורכי הדין בתמ"א 38 פונים לקבלנים ידועים בתחום וקובעים איתם פגישה. בפגישה נקבעים עקרונות בסיסיים להתקשרות. עורכי הדין מציגים בפני הקבלן מסמך המעיד על הסכמת כל הדיירים בבניין לביצוע הפרויקט כתנאי בסיסי. הקבלן פונה, על חשבונו, לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ובוחן מהן הזכויות שהבניין יוכל לקבל במסגרת תמ"א 38, וחוזר למו"מ מול עורכי הדין כאשר הוא יודע, כעת, מהן הזכויות העומדות לרשותו.

במהלך המו"מ אנו דורשים מהקבלן שורה של דרישות: מעלית, לובי מפואר, מפרסת לכל דירה, חניה לכל דירה, חיפוי חיצוני חדש לבניין, גינה חדשה ועוד. הקבלן מצידו, מנסה כמובן להתמקח ולהוריד את דרישותינו.

הקו המנחה בניהול המו"מ הוא ערך זכויות הבנייה הנוספות. ככל שמדובר בבניין שממוקם במקום מרכזי, אם בשכונה צפונית בתל אביב או בשכונה מבוקשת בגוש דן, כי אז נוכל להוציא יותר מהקבלן שהרי זכויות הבנייה אותן יקבל יהיו שוות המון מבחינת ערכי הדירות החדשות שיבנה. ככל שמדובר בשכונות פחות טובות בסביבה יותר זולה, כמובן שהמקח יהא קשה יותר והדיירים חייבים להבין זאת – הוויכוח הוא כלכלי לא סוציאלי, הקבלן איננו תורם לבניין, הוא חותם על עסקת רכישה מול דיירי הבניין.

היתר בניה

עפ"י התיקון לחוק המקרקעין – חיזוק, אין צורך להמתין לקבלת היתר בניה כדי שניתן יהיה להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין נגד דייר המתנגד לפרויקט. על כל פנים, הועדה המקומית לתכנון ולבניה לא יכולה לסרב לתת היתר בניה במסגרת תמ"א 38 ללא הצגת טעם מוצדק לעניין. לגבי סמכות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לסרב לתת היתר לביצוע פרויקט לפי תמ"א 38.

הסכמת הדיירים – כמה מספיק?

נושא אחוז ההסכמה של הדיירים הוא נושא שנדון, בעבר, בנוגע לפרויקטי פינוי ובינוי. תמיד עלתה השאלה מה עושים בנוגע לאותו דייר שלא מעוניין בפרויקט, מסיבות שונות. השאלה הזאת הובילה את הכנסת לשבת ולחוקק חוקים ולתקנם מפעם לפעם, כך שכיום המצב הוא כך:

מה קורה כשיש דייר שמתנגד לפרויקט?

הנושא הוסדר באמצעות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008. הבעיה מתחילה כשמעוניינים לבצע פעולות ברכוש המשותף. החוק מעדיף את ביצוע הפרויקט על זכותו של המתנגד, כל עוד ההתנגדות איננה נובעת מסיבה מוצדקת באמת.

מהו הרכוש המשותף?

ההגדרה של רכוש משותף בחוק המקרקעין הינה:

"כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת."

כך נקבע לגבי אחוז ההסכמה הנדרש לביצוע פרויקט תמ"א 38 לפי חוק החיזוק:

- ביצוע עבודה ברכוש המשותף, שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה כאמור בסעיפים 4 או 5, טעון החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף. "רוב" הכוונה מעל 50%.
- ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הרחבת דירה, טעון החלטה מראש של מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות בבית המשותף, בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם הצמדתם לאותה דירה וכן בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לשם ביצוע עבודה.
- ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו.

מהאמור לעיל ניתן להבין, כי ישנו מצב שבו הבעלים של שני שלישים מהדירות בבניין (בבניין שבו 12 דירות, לדוגמא – דרושה הסכמה של הבעלים של 8 דירות לפחות) יכולים להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין (שהוא בדרגה שווה לשופט) נגד הדייר המתנגד והמפקח רשאי לאשר את ביצוע העבודה ולתת הוראות בעניין.

מה לגבי היבטי מס?

לעסקה לפי תמ"א 38 היבטי מס רבים ומגוונים. הקו המנחה הוא שהדיירים לא מתמודדים על ענייני מס. הקבלן נוטל את כל חובות המס שנובעות מהפרויקט על עצמו.
תמ"א 38 הינה תוכנית שבאה להקל בענייני מס. הדיירים שמוכרים את זכויות הבנייה הנוספות שהם מקבלים במסגרת תמ"א 38 פטורים מתשלום מס שבח. הקבלן הרוכש את הזכויות הללו, פטור מתשלום מס רכישה. זכויות הבנייה הנוספות אשר בד"כ גוררות אחריהן חובה לתשלום היטל השבחה, במסגרת תמ"א 38 ניתן פטור מתשלום היטל השבחה.

לעניין מע"מ העניין קצת יותר מסובך, הקבלן לא יוכל לקזז מס תשומות שהוא מוציא בגין עלויות בנייה. נושא זה מסובך, לא נרחיב עליו כאן, למידע נרחב בנושא פנה למשרדנו לייעוץ.

כמה זמן אורך הפרויקט?

בממוצע אורך פרויקט לפי תמ"א 38 כעשרה חודשים עד שנה. הפרויקט כולל קדיחת יסודות חדשים בסמוך ליסודות הקיימים של הבניין, קשירת הבניין מחדש עם קורות מסביב לכל הבניין ואורך כל גובהו של הבניין כך שהבניין למעשה יהא עטוף במסגרת בטון חזקה העומדת בדרישות תמ"א 38 ואשר תהווה את היסוד לבניית הקומות הנוספות. המשמעות הינה כי מבחינה הנדסית הקומות החדשות לא יעמדו על הבניין הישן ולא יוסיפו עליו עומס. לאחר בניית השלד אשר אורכת כשלושה עד ארבעה חודשים, הקבלן פונה להחלפת תשתיות מים וחשמל, החלפת תריסים, בניית לובי מפואר, חניות, חיפוי חיצוני חדש של הבניין ולבסוף גינה חדשה והכל כדי שהבניין יהא חזק מאוד ויראה חדש.

הבעיה העיקרית

הבעיה העיקרית בתמ"א 38 הינה הסכמת הדיירים. כשאדם מן הישוב מסתכל על בניין ישן, ללא מעלית, ללא חניות, ללא גינה מסודרת, הוא מתקשה להבין כיצד לא רצים הדיירים לחתום על הסכם מול קבלן בניין. התשובה לא פשוטה. הדיירים בישראל סבלו מרמאויות רבות לאורך השנים. אין צורך להזכיר את פרשת חפציבה ופרשות דומות.

מאז פרשת חפציבה בוצע תיקון בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה – 1974, כך שהדיירים כיום מקבלים מהקבלן ערבויות טובות יותר ובטוחות יותר לקיום התחייבות הקבלן.

עורך דין יעקב עופר קלפה וע"ד גיל טואף מגיעים לבניין המעוניין בתמ"א 38, עושים ישיבה בה עורכי הדין מציגים לדיירים את עיקרי התוכנית ועונים על שאלותיהם. לאחר מכן מנסחים עורכי הדין מסמן הנושא את הכותרת "הסכמה עקרונית לביצוע פרויקט לפי תמ"א 38" ומחתימים את כל הדיירים. עם מסמך זה עורכי הדין פונים לחברות בנייה ולקבלנים ומתחילים מו"מ.