פטור מארנונה לגבי בניין הרוס

בניין שאינו ראוי לשימוש

בית המשפט העליון דן בסוגיה – האם ניתן לקבל פטור מתשלום ארנונה לעירייה כשמדובר במבנה הרוס, שאיננו ראוי למגורים. עפ"י פקודת העיריות, בניין שנהרס או ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו יותר, רשאי הבעלים של הנכס להגיש בקשה לעירייה ולבקש להפסיק ולחייב אותו בתשלום ארנונה.

כך נפסק בעניין בר"מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נגד עיריית תל אביב יפו – מנהל הארנונה

די בכך שלא ניתן לשבת בבניין ואין יושבים בו, על מנת לזכות בפטור מארנונה לפי סעיף 330 לפקודת העיריות, ואין מקום להמשיך ולבדוק, כתנאי למתן הפטור, האם לא קיימת כדאיות כלכלית לשיפוצו והפיכתו ראוי לשימוש.

סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] קובע:

בנין שנהרס או שניזוק

330. נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבניין לעירייה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן פירעונם לפני מסירת ההודעה.

בית המשפט העליון קיבל פה אחד את הערעורים (מפי השופטת נאור ובהסכמת השופטים גרוניס וחיות) ופסק כי:

לנוכח לשון הסעיף ותכליתו,  די בכך שלא ניתן לשבת בבניין, דהיינו שהבניין לא ראוי לשימוש ואין יושבים בו, ואין מקום להמשיך ולבדוק, כתנאי למתן הפטור שלפי סעיף 330 האם לא קיימת כדאיות כלכלית "אובייקטיבית" או עלות "סבירה" אחרת ב"הפיכת" הבניין הלא ראוי לשימוש לבניין ראוי לשימוש. שלילת הפטור בגין האפשרות להפוך את הבניין לראוי לשימוש בעלות כזו או אחרת מהווה למעשה גם הטלת מס בלא הסמכה בחוק. רצון המשיבות לתמרץ נישומים להשקיע בנכסיהם אינו יכול למצוא עיגון בדיני הארנונה. לעניין החבות בארנונה הקובע הוא מצבו הנוכחי של הבניין ולא התנהגותו של הנישום ולכן גם אין לקבל את טענת המשיבות כי הפטור שלפי סעיף 330 מוגבל בזמן. יתר על כן, מבחן הכדאיות הכלכלית מביא גם לתוצאות בלתי שוויוניות וככזה הוא מנוגד לתכלית הכללית החלה על דברי החקיקה כולם. בנוסף הרצון של המשיבות להסתמך על שווי הנכס בבחינת תנאי סעיף 330 מנוגד להיסטוריה החקיקתית שבדיני הארנונה ויש גם מקום לטענה כי החלת מבחן של כדאיות כלכלית יש בה כדי לפגוע בזכות הקניין.

כך, גם אין למנוע את הפטור מאחר שייתכן כי הנישום "תרם" להגעת הבניין למצבו הנוכחי או מאחר שהנישום אינו נוקט צעדים כדי "להוציא" את הבניין ממצבו הנוכחי. אכן, "אדם שהתנהגותו פוטרת אותו ממס, הריהו פטור, אפילו כיוון את התנהגותו לתוצאה זו". זאת כמובן כל עוד לא מדובר בהתנהגות בלתי לגיטימית או בניגוד לדין או בניסיון לעוות את כוונת המחוקק.

עדיין יש לבחון כיצד בסופו של דבר בכל זאת תוכרע השאלה. ביהמ"ש קבע כי מדובר בשאלה עובדתית והמבחן שיש לקבוע הוא מבחן פיסי אובייקטיבי בעיני האדם הסביר.

השאלה אינה כיצד רואה את הבניין באופן סובייקטיבי הנישום ואין די בכך שיטען בהודעה מטעמו בעלמא כי הבניין ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו. השאלה היא האם מבחינה אובייקטיבית ניתן לומר כי הבניין "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו". ודוק: אין לומר כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח בניין בלתי ראוי לשימוש, ומקובל כי הנזק בו עוסק סעיף 330 הוא נזק משמעותי.

 הפטור מדבר על "בנין" ולאו דווקא על דירת מגורים. כפי שנקבע "המונח בנין הינו מונח רחב ביותר, הכולל מבני מגורים, משרדים, בתי עסק, בתי מלון וכדומה". על כן, גם אם בניין אינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים אין לומר כי בהכרח ייהנה הוא מפטור. יתכן בניין שאינו ראוי לשימוש לצרכי מגורים אך ניתן להשתמש בו בהתחשב בדיני התכנון והבניה, למשל, לצרכי משרדים, מלאכה, תעשייה או כל סיווג אחר שהוא כדין לגבי הבניין. על כן, כדי להיכנס בגדרי הפטור הבניין צריך להיות "ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו" לכל סיווג חוקי שהוא לגבי הבניין.

ביהמ"ש הותיר בצריך עיון שתי שאלות. האחת, האם ניתן לחייב את המבנים כ"קרקע תפוסה". השנייה, מיהי הערכאה המוסמכת לדון בסעיף 330.

ניתן ביום, י"ג בטבת, תש"ע (30.12.2009).